Игорь Шихов
Недавно главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявил, что уплотнение существующей застройки является единственным вариантом развития российской столицы. В условиях, когда градостроительные решения принимаются исключительно в интересах крупных девелоперов, желающих получить как можно больше коммерческих квадратных метров в центре города, других заявлений от главного архитектора ожидать не приходится. Растущие со всех сторон высотки наглядно демонстрируют такое “развитие”. Впрочем, даже самые мелкие застройщики включаются в гонку за дополнительными метрами. Примером тому — решение собственников (а их всего двое) жилого дома по адресу Хлебный переулок, 24 снести принадлежащую им собственность, ради тех самых вожделенных метров. По плану их должно стать в десять раз больше.
По этому адресу все еще стоит двухэтажный 4-квартирный деревянный дом, построенный в 1925 году акционерным обществом “Стандартстрой” по заказу Торгово-Промышленного банка СССР. Дом хотя и проигрывает соседям в декоративном убранстве, отличается весьма уютным видом: ведь он строился для тогдашней советской элиты. Дом был окружен собственным садом, разбитым тогда же, в 1920-е годы. До недавнего времени это домовладение, которое на протяжении почти столетия сохраняло свой вид почти неизменным, считалось ценным фрагментом градостроительной среды, формирующим фронт застройки Хлебного переулка.
Увы, векового сада уже нет: он вырублен, чтобы можно было застроить участок почти полностью.
Сообщение о новом проекте появилось на сайте мэрии еще летом. В нем особенно трогает пассаж об озеленении: после почти полной застройки участка места для него не остается.
Ниже показана визуализация из утвержденного Архитектурно-градостроительного решения (АГР), наглядно демонстрирующая перемены.
Ситуационный план
Казалось бы, что тут такого? Решил собственник снести старое здание, построить на его месте новое — вроде бы все законно. Но если взглянуть на карту, обнаружим, что наш дом стоит в объединенной охранной зоне нескольких объектов культурного наследия, а такая зона накладывает существенные ограничения на застройку любого участка. Главное из которых — запрет строительства, за исключением регенерации утраченных элементов исторической среды.
В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) это ограничение отражено весьма своеобразно.
Фрагмент ГПЗУ с границами регламентного участка и охранной зоны
На регламентном участке допускается снос, но “демонтировать” дом можно только после признания его аварийным и непригодным для проживания, а пятно застройки нового строительства не должно превышать габариты старого.
Действительно, регламентом этого участка охранной зоны запрещается:
- изменение исторически сложившегося композиционно-пространственного типа застройки владения, архитектурных характеристик главных фасадов, ценных элементов исторической застройки, характера кровельных завершений, соотношения застроенных и открытых пространств;
- увеличение сложившихся высотных отметок в лучах видимости ОКН.
Фрагмент ГПЗУ с описанием регламента
Из описания регламента видно, что места для размещения новых объектов капитального строительства просто нет. Однако буквально на следующей странице указаны параметры, удивительно точно совпадающие с указанными в АГР.
На врисовках из АГР мы видим, что тип застройки меняется (от “коттеджного” к “доходному”), этажность меняется (от двух к четырем), стилистика меняется, характер кровельного завершения меняется (плоская кровля вместо вальмовой), кардинально меняется соотношение открытых и застроенных пространств, вдвое увеличивается высотность. То есть регламент охранной зоны прямо нарушен.
Возникает вопрос, почему Мосгорнаследие, обязанное следить за соблюдением регламентов зон охраны, так легко согласилось с этим проектом?
Официальное письмо Мосгорнаследия с поддержкой АГР
Впрочем, из официального ответа видно, что решение о сносе было принято еще в 2014 году так называемой “Сносной” комиссией. А Мосгорнаследие отследило только один параметр регламента — высотность, проигнорировав все остальные.
Ситуация с домом в Хлебном переулке далеко не единственная. Можно долго перечислять адреса, по которым новое строительство нарушает регламенты зон охраны памятников, либо их специально подгоняют под планируемую застройку. Вот некоторые из недавних:
- 2-й Котельнический переулок, 2, стр. 1: на месте снесенного 2-этажного дома ведется подготовка к строительству 9-этажной гостиницы, для чего изменены границы и регламенты охранной зоны;
- ул.Пилюгина, 10: в охранной зоне Воронцовского парка на месте согласованной жителями и депутатами плоскостной парковки строится гараж с превышением высотности;
- Токмаков переулок, 25: чтобы впихнуть в сложившуюся застройку “стартовый” дом реновации, изменены регламенты охранной зоны;
- Серебряническая набережная / Серебрянический переулок: в зоне строгого регулирования застройки на берегу Яузы возводится комплекс жилых апартаментов с превышением высотности и этажности;
- Застройка квартала “Золотого острова” между Софийской набережной и Болотной улицей: нарушены не только регламенты зон охраны, но и режимы буферной зоны объекта всемирного наследия — Московского Кремля;
- Олсуфьевский переулок, 9: начато строительство 60-метровой башни в зоне строгого регулирования застройки на границе буферной зоны объекта всемирного наследия — Новодевичьего монастыря.
Когда же московские власти наконец поймут, что охранные зоны созданы для сохранения градостроительной среды, а их изменение для легализации точечной застройки недопустимо?